솔직히 저는 처음 대출을 받을 때 금리가 이렇게까지 제 삶을 흔들 줄 몰랐습니다. 2%대 금리로 3년 고정을 선택했을 때만 해도 '어차피 금리는 더 내려가겠지'라는 안일한 생각이 있었습니다. 그런데 고정금리 기간이 끝나고 변동금리로 전환되는 시점에 금리가 6%까지 치솟으면서, 매달 내야 하는 이자가 두 배로 늘어나는 경험을 했습니다. 다행히 투자용 부동산에서 받는 월세로 이자를 커버할 수 있었지만, 만약 제 월급으로만 감당해야 했다면 정말 아찔했을 겁니다. 이 경험을 통해 금리와 대출의 관계를 단순히 숫자의 변화로 보는 것이 아니라, 실제 현금흐름과 리스크 관리의 문제로 이해하게 되었습니다.
변동금리와 고정금리, 선택에 따라 달라지는 부담의 구조
대출을 받을 때 가장 먼저 마주하는 선택이 바로 금리 구조입니다. 변동금리와 고정금리는 단순히 이자율의 변동 여부만 다른 것이 아니라, 금리 변화에 대한 리스크를 누가 감당하느냐의 문제입니다.
변동금리는 시장금리에 연동되어 일정 주기마다 이자율이 조정되는 구조입니다. 여기서 말하는 시장금리란 한국은행이 발표하는 기준금리와 은행 간 거래금리인 CD금리, 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등을 말합니다. 코픽스는 은행이 실제로 자금을 조달하는 데 드는 비용을 지수화한 것으로, 대출금리 산정의 기준이 됩니다(출처: 한국은행). 저는 처음 대출을 받을 때 기준금리가 2%대였고, 변동금리 대출의 초기 금리가 2.5% 수준이어서 부담이 크지 않았습니다. 문제는 3년 뒤였습니다. 글로벌 인플레이션과 통화정책 변화로 기준금리가 급격히 상승하면서, 제 대출금리도 6%대까지 올랐습니다. 같은 대출 원금인데 이자 부담이 두 배 이상 늘어나니, 매달 통장에서 빠져나가는 돈을 보면서 현실이 실감났습니다.
반면 고정금리는 일정 기간 동안 금리가 변하지 않는 구조입니다. 금리 변동 리스크를 은행이 떠안는 대신, 초기 금리가 변동금리보다 보통 0.3~0.8%포인트 정도 높게 책정됩니다. 저는 3년 고정을 선택했지만, 지금 생각해보면 5년이나 10년 고정을 선택했어야 했다는 후회가 듭니다. 당시 금융위원회 자료를 보면, 2020년대 초반 주택담보대출의 변동금리 비중이 70%를 넘었습니다(출처: 금융위원회). 많은 사람들이 저처럼 낮은 금리에 혹해 변동금리를 선택했고, 이후 금리 인상기를 맞으면서 큰 부담을 안게 된 것입니다.
두 구조의 차이를 이해하려면 금리 인상기와 인하기의 영향을 비교해봐야 합니다. 금리가 오를 때 변동금리 대출자는 바로 이자 부담이 늘어나지만, 고정금리 대출자는 정해진 기간 동안 영향을 받지 않습니다. 반대로 금리가 내릴 때는 변동금리 대출자가 먼저 혜택을 보고, 고정금리 대출자는 정해진 금리를 계속 내야 합니다. 결국 선택의 핵심은 자신이 감당할 수 있는 리스크의 범위와, 미래 금리 방향에 대한 전망입니다.
실제 제 경험을 수치로 정리하면 이렇습니다.
- 2021년 대출 시점: 금리 2.5%, 월 이자 약 100만 원
- 2024년 변동금리 전환 후: 금리 6.0%, 월 이자 약 200만 원
- 이자 증가분: 연간 1,200만 원
이 정도 차이는 단순히 숫자가 아니라 생활비 전체를 재조정해야 하는 수준입니다. 다행히 제 경우 월세 수입이 있어서 커버가 가능했지만, 만약 월급만으로 감당해야 했다면 소비를 줄이거나 대출 구조를 바꾸는 선택을 해야 했을 겁니다.
이자부담 관리, 금리 변화에 대응하는 실전 전략
금리가 오르기 시작하면 대출자는 자연스럽게 선택의 기로에 섭니다. 그냥 버틸 것인가, 아니면 구조를 바꿀 것인가. 저는 금리가 치솟은 시점에서 두 가지를 실행했습니다. 하나는 매달 상환 금액을 늘린 것이고, 다른 하나는 대출 구조 변경을 검토한 것입니다.
먼저 원리금 균등상환과 원금 균등상환의 차이를 이해해야 합니다. 원리금 균등상환은 매달 갚는 금액이 일정하지만, 초반에는 이자 비중이 높고 후반으로 갈수록 원금 비중이 높아지는 구조입니다. 반면 원금 균등상환은 매달 일정한 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 더하는 방식이어서 초반 부담은 크지만 총 이자 부담은 줄어듭니다. 저는 원리금 균등상환 방식이었는데, 금리가 오르면서 이자 부담이 커지자 매달 상환 금액을 10만 원씩 추가로 늘렸습니다. 이렇게 하면 원금이 조금이라도 빨리 줄어들어 향후 이자 부담을 낮출 수 있기 때문입니다.
대출 구조를 바꾸는 것도 하나의 방법입니다. 금리가 계속 오를 것으로 예상된다면, 변동금리를 고정금리로 전환하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만 이미 금리가 많이 오른 시점에서는 고정금리도 높게 책정되기 때문에, 전환 타이밍을 잘못 잡으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 저는 전환을 검토했지만, 당시 고정금리가 6.5%를 넘어서 보류했습니다. 대신 금리가 정점을 지나 다시 내려가기 시작할 조짐이 보이면 그때 구조를 바꾸기로 마음먹었습니다.
또 하나 중요한 전략은 중도상환입니다. 목돈이 생기면 대출 원금을 일부 갚아 이자 부담을 줄이는 방식인데, 중도상환수수료가 있는지 확인해야 합니다. 금융감독원에 따르면, 2021년 이후 주택담보대출의 중도상환수수료가 대폭 완화되었지만, 대출 종류와 시기에 따라 여전히 수수료가 부과되는 경우가 있습니다(출처: 금융감독원). 저는 수수료가 없는 구조였기 때문에, 투자 수익이 생기면 일부를 대출 상환에 활용할 계획입니다.
금리 인상기에 사람들이 가장 많이 하는 선택은 다음과 같습니다.
- 소비를 줄이고 여유 자금을 상환에 활용
- 변동금리를 고정금리로 전환하거나, 대출을 저금리 상품으로 갈아타기
- 투자나 확장 계획을 미루고 현금흐름 확보에 집중
저 역시 금리가 오르면서 불필요한 지출을 줄이고, 대출 상환 속도를 조금이라도 높이는 방향으로 계획을 조정했습니다. 금리는 정부가 경제 상황에 따라 의도적으로 조정하는 도구입니다. 주택 가격이 급등하면 금리를 올려 대출 수요를 억제하고, 경기가 침체되면 금리를 낮춰 소비를 촉진합니다. 이런 금리 정책의 메커니즘을 이해하면, 단순히 이자 부담이 늘어났다고 당황하지 않고 앞으로의 금리 방향을 예측하며 대응할 수 있습니다.
금리와 대출은 결국 현금흐름의 문제입니다. 같은 금리 환경이라도 누군가는 감당 가능하고, 누군가는 큰 부담을 느낍니다. 그 차이는 대출 구조를 얼마나 이해하고 선택했는가, 그리고 금리 변화에 얼마나 유연하게 대응하는가에서 갈립니다. 제 경험상 대출은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니라, 미래의 현금흐름을 미리 당겨 쓰는 선택이며, 그 선택에는 항상 리스크가 따릅니다. 중요한 것은 그 리스크를 인식하고, 감당 가능한 범위 내에서 대출 구조를 설계하는 것입니다. 금리가 언제든 바뀔 수 있다는 사실을 받아들이고, 그 변화 속에서도 흔들리지 않는 현금흐름을 만드는 것이 진짜 대출 관리의 핵심입니다.