청약을 처음 신청했던 날을 지금도 기억합니다. 2018년이었고, 저는 청약통장에 돈이 쌓이고 있다는 사실만 알았지 청약이 정확히 어떻게 작동하는지는 전혀 몰랐습니다. 신청 화면에서 가점제와 추첨제를 선택하라는 항목이 나왔는데, 그 차이를 몰라서 그냥 가점제를 눌렀습니다. 당연히 떨어졌습니다. 떨어지고 나서야 알아보니 제 가점이 얼마나 낮았는지, 그 단지에 얼마나 많은 사람이 몰렸는지가 보였습니다. 당시엔 그냥 "운이 없었구나"라고 생각하고 넘겼는데, 사실 운이 아니라 이해 부족의 문제였습니다.
한국을 떠나서 호주에 살게 되면서 청약과는 자연스럽게 멀어졌습니다. 하지만 한국에 계신 가족들이 청약 이야기를 할 때마다 귀를 기울이게 됩니다. 그리고 그때마다 "청약 제도를 제대로 이해하는 사람이 얼마나 될까"라는 생각이 듭니다. 복잡한 제도를 제대로 알지 못하면 기회가 있어도 활용하지 못합니다. 오늘은 제가 뒤늦게 배운 청약의 기본을 처음부터 정리해드리겠습니다.
청약이 뭔지부터
아파트 청약은 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해 신청하는 제도입니다. 이미 지어진 아파트를 시장에서 사는 것과 달리, 아직 짓지 않은 아파트를 미리 계약하는 방식입니다. 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아서, 당첨만 되면 시세 차익을 볼 수 있는 경우가 생깁니다. 그게 청약에 많은 사람이 몰리는 이유입니다.
청약을 신청하려면 청약통장이 필요합니다. 주택청약종합저축 계좌를 만들고 일정 기간 이상, 일정 금액 이상을 납입해야 청약 자격이 생깁니다. 이 통장은 빨리 만들수록 유리합니다. 가입 기간이 청약 점수에 영향을 주기 때문입니다.
제가 가장 후회하는 게 바로 이 부분입니다. 청약통장을 취업하고 나서야 만들었습니다. 대학교 때, 아니면 고등학생 때부터 만들었더라면 훨씬 유리했을 텐데. 청약통장은 나이와 관계없이 일찍 만들수록 이득입니다. 이 글을 읽는 분 중에 아직 만들지 않은 분이 있다면, 오늘 당장 만드시길 권합니다.
가점제와 추첨제, 이게 핵심입니다
청약에서 가장 중요한 개념이 가점제와 추첨제입니다. 이 두 가지가 어떻게 다른지 모르면 청약 전략을 세울 수가 없습니다.
가점제는 점수가 높은 순서대로 당첨되는 방식입니다. 점수는 세 가지로 계산됩니다.
무주택 기간이 최대 32점입니다. 집이 없는 기간이 길수록 점수가 높습니다. 집이 있다가 팔았다면 판 날부터 계산됩니다.
부양가족 수가 최대 35점입니다. 함께 사는 가족이 많을수록 점수가 높습니다. 배우자, 직계존속(부모님, 조부모님), 직계비속(자녀) 모두 포함됩니다.
청약통장 가입 기간이 최대 17점입니다. 15년 이상이면 만점입니다.
최대 84점 만점입니다. 현실적으로 50점 이상이면 인기 단지에서 경쟁이 가능합니다. 60점 이상이면 웬만한 단지는 도전해볼 수 있는 수준입니다.
저는 2018년 당시 가점이 30점 초반이었습니다. 무주택 기간도 짧고, 부양가족도 없고, 청약통장 가입 기간도 짧았습니다. 가점제에서 당첨될 가능성이 거의 없는 점수였는데 가점제로 신청했으니 처음부터 말이 안 됐습니다.
추첨제는 신청자 중에서 무작위로 추첨하는 방식입니다. 점수와 관계없이 누구나 같은 확률로 당첨될 수 있습니다. 가점이 낮은 20~30대, 사회초년생들에게 그나마 기회가 생기는 방식입니다.
가점제와 추첨제의 비율은 주택 유형과 지역에 따라 다릅니다. 85㎡ 이하 민영주택의 경우 투기과열지구는 가점제 75%, 추첨제 25%입니다. 규제 지역이 아닌 곳은 추첨제 비율이 더 높습니다.
가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 단지, 비규제 지역 단지, 또는 미분양 단지를 공략하는 전략이 현실적입니다. 인기 단지 가점제에 계속 도전하는 건 로또에 가깝습니다.
공공과 민영, 뭐가 다른가
청약에는 공공분양과 민영분양이 있습니다.
공공분양은 LH(한국토지주택공사)나 지방 공사가 시행하는 분양입니다. 분양가가 시세보다 저렴하고 소득 기준 등 자격 조건이 있습니다. 특별공급 비율이 높아서 신혼부부, 생애최초 구매자, 다자녀 가구 등에게 기회가 많습니다.
민영분양은 건설사가 시행하는 분양입니다. 자격 조건이 공공분양보다 덜 까다롭지만 분양가가 공공보다 높습니다. 주로 청약통장 점수 경쟁으로 당첨자를 결정합니다.
특별공급을 꼭 알아야 합니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 같은 특정 조건에 해당하면 일반공급보다 경쟁률이 낮은 특별공급으로 신청할 수 있습니다. 자격이 된다면 일반공급보다 특별공급이 훨씬 유리한 경우가 많습니다. 저도 나중에 이 사실을 알았을 때, 해당 조건이 됐을 때 챙겼더라면 훨씬 좋았겠다는 생각이 들었습니다.
청약 제도의 한계
솔직하게 말씀드리면 청약 제도 자체에 불만이 있습니다.
가점제가 중장년층에게 절대적으로 유리한 구조입니다. 무주택 기간이 길고, 부양가족이 많고, 청약통장 기간이 긴 사람이 유리합니다. 추첨제가 있다고 하지만, 인기 단지는 추첨제 비율이 낮습니다. 결국 좋은 단지는 높은 가점 보유자들의 몫이 됩니다.
특별공급이 확대됐다고는 하지만 여전히 복잡한 조건들이 있어서 잘 알지 못하면 신청조차 못 합니다. 제도가 복잡할수록 정보를 가진 사람에게 유리하고 모르는 사람은 불이익을 받습니다. 청약 제도도 마찬가지입니다.
분양가 상한제가 있는 지역에서 로또 청약이 발생하는 문제도 있습니다. 시세보다 훨씬 낮은 분양가로 나온 단지에 수십만 명이 몰리는 현상은, 제도가 투기 수요를 막는 게 아니라 오히려 부추기는 측면이 있습니다.
현실적인 청약 전략
가점이 낮은 20~30대라면 이렇게 접근하는 게 현실적입니다.
청약통장은 지금 당장 만드세요. 가입 기간이 쌓일수록 점수가 오릅니다. 월 2만 원이라도 꾸준히 납입하세요.
특별공급 자격이 되는지 먼저 확인하세요. 신혼부부, 생애최초, 청년 특별공급 등 자격이 된다면 일반공급보다 경쟁률이 훨씬 낮습니다.
비규제 지역이나 미분양 단지를 공략하세요. 인기 단지만 쫓다 보면 계속 떨어집니다. 경쟁률이 낮은 단지에서 당첨되어 실거주 경험을 쌓는 것도 전략입니다.
가점을 올리는 방법은 시간뿐입니다. 무주택 기간을 늘리고, 부양가족이 생기면 가점이 올라갑니다. 서두르기보다 꾸준히 준비하는 게 맞습니다.
마무리
청약을 잘 모르는 채로 신청하면 운이 좋아야 되는 게임입니다. 하지만 제도를 이해하고 전략적으로 접근하면 확률이 달라집니다. 청약통장을 지금 만들지 않은 분이 있다면 오늘이 가장 빠른 날입니다. 내일보다 오늘이 하루 더 유리합니다.